Uw Portugese woning is verkocht. Je hebt er een mooie winst op gemaakt. Maar of u deze winst geheel voor uzelf kunt houden of dat u er belasting over moet betalen, dat hangt af van allerlei factoren die we in dit artikel duidelijk op een rij zetten.
In Portugal betaalt u vermogenswinstbelasting (in Portugal bekend als Mais Valias) zodra u uw eigendom heeft verkocht. Die belasting betaal je over het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Er zijn enkele kosten die kunnen worden gecompenseerd om uw vermogenswinst te verminderen en er zijn vrijstellingen waarbij helemaal geen vermogenswinst hoeft te worden betaald.
Als u woonachtig bent in Portugal
Als u fiscaal inwoner bent van Portugal, bent u vrijgesteld van het betalen van vermogenswinstbelasting als u het onroerend goed al vóór 1989 in bezit had. Elke aankoop na 1989 komt in aanmerking voor vermogenswinstbelasting.
Bent u langer dan twee jaar eigenaar van de woning? Dan komt u in aanmerking voor inflatievermindering. Er is een officieel geregistreerde tabel waarmee u het exacte aftrekbedrag kunt berekenen.
Van de meerwaardewaarde wordt 50% toegevoegd aan uw reguliere inkomen in het jaar van verkoop. Stel, u heeft een overwaarde van € 20.000; Van dat bedrag is in beginsel € 10.000 belastbaar.
Over 50% van uw vermogenswinst betaalt u minimaal 14,5% en maximaal 48% belasting (tarieven 2023). Het hoogste tarief geldt voor inkomens boven € 78.834 per jaar. Zie hieronder de belastingschaal voor 2023.
Vrijstelling door herinvestering
Portugal kent een herinvesteringsregeling, die een vrijstelling of verlaging van de vermogenswinstbelasting inhoudt.
- Optie 1: Herinvesteren in een nieuwe hoofdwoning De winst op de verkoop van uw hoofdwoning in Portugal is vrijgesteld van vermogenswinstbelasting als de opbrengst (na aftrek van eventuele hypotheek afgesloten om de woning te verwerven) wordt geherinvesteerd in een andere hoofdwoning binnen de EU.
U kunt binnen 36 maanden na de verkoop van uw hoofdwoning herbeleggen. Dan moet u het bedrag dat u wilt herbeleggen aangeven in uw belastingaangifte. Het is ook mogelijk om uw nieuwe woning 24 maanden vóór de verkoop van uw hoofdwoning te kopen.
Het is belangrijk dat de nieuwe woning zich bevindt in de EU (inclusief uiteraard Portugal) of een land van de Europese Economische Ruimte (EER) dat belastinggegevens uitwisselt met Portugal.
Let op: sinds de Brexit maakt het Verenigd Koninkrijk geen deel meer uit van de EER. Als u een nieuw hoofdverblijf in Groot-Brittannië koopt, geldt er geen vrijstelling van vermogenswinstbelasting op uw hoofdverblijf dat u in Portugal heeft verkocht.
Om volledig vrijgesteld te zijn van het betalen van vermogenswinstbelasting bij de verkoop van uw hoofdwoning, is het ook belangrijk dat u de totale opbrengst van de verkoop van uw hoofdwoning (dit omvat vastgoedkosten, notaris- en registratiekosten en andere bijkomende kosten) opnieuw investeert. .
Als u besluit uw hoofdwoning te verkopen en een kleinere/goedkopere woning te kopen dan de woning die u verkoopt, kunt u ervoor kiezen om het ongebruikte saldo te beleggen in een levensverzekeringspolis en te profiteren van de vrijstelling, of om vermogenswinst te betalen over de waarde die u verkoopt. niet opnieuw is belegd en het resterende bedrag op uw bankrekening staat.
- Optie 2: Herbelegging in een langetermijnspaarregeling/pensioen
Winsten uit de verkoop van uw eigendom kunnen ook belastingvrij zijn als u de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt en de opbrengsten opnieuw in een verzekeringscontract of pensioen investeert. Het is belangrijk dat u (of echtgeno(o)t(e)/partner) gepensioneerd of ouder dan 65 bent.
De verkoopopbrengst dient u binnen zes maanden te beleggen in een pensioenfonds, AOW-stelsel of verzekeringscontract. Bij herbelegging in een pensioen dient u jaarlijks maximaal 7,5% van de waarde van de gelden te ontvangen (overleg met uw accountant/advocaat om te bevestigen dat u in aanmerking komt).
Levensverzekeringspolissen – waarbij u binnen de fiscaal efficiënte structuur een breed scala aan beleggingsactiva kunt aanhouden – komen in aanmerking voor deze vrijstelling.
Als u niet in aanmerking komt voor vrijstelling van vermogenswinst, kunt u de onderstaande opties bekijken om uw aansprakelijkheid voor vermogenswinst te verminderen.
Update: Nieuwe regels voor vermogenswinsten voor niet-ingezetenen vanaf 1 januari 2023
Vanaf 1-1-2023 gelden er nieuwe regels voor niet-ingezetenen en de toepasselijke vermogenswinstbelasting bij de verkoop van hun woning in Portugal.
Tot 1 januari 2023 werden niet-ingezetenen en ingezetenen verschillend belast. Waar ingezetenen een progressief inkomstenbelastingtarief betaalden over 50% van hun winsten, betaalden niet-ingezetenen een vast bedrag van 28% over het totaal van hun winsten.
Volgens deze regels betaalden niet-ingezetenen meer vermogenswinstbelasting dan ingezetenen, wat de afgelopen jaren tot verschillende rechtszaken heeft geleid.
Met zoveel rechtszaken is de situatie aan het evolueren en zowel het Portugese Constitutionele Hof als het Europese Hof van Justitie hebben bevestigd dat deze verschillende behandeling discriminerend is onder de EU-wetgeving.
Hoewel diverse zaken en uitspraken van de rechtbank al uit 2021 dateren, was de wetgeving in Portugal, of de berekening van de vermogenswinstbelasting door de Portugese belastingdienst, niet gewijzigd. Tot nu toe….
De Portugese wet moet nog worden gewijzigd, maar de Portugese belastingdienst heeft laten weten dat zij ingezetenen en niet-ingezetenen nu al op dezelfde manier zullen behandelen voor alle vermogenswinsten die van toepassing zijn op de verkoop van onroerend goed vanaf 31 december 2022.
Dit betekent dat niet-inwoners vanaf 1-1-2023 hetzelfde, progressieve belastingtarief (ook wel IRS-belasting genoemd) betalen over 50% van hun vastgoedwinst, net als ingezetenen. Deze beslissing is genomen om in overeenstemming te zijn met de EU-wetgeving.
Welke belastingtarieven zijn van toepassing onder de nieuwe vermogenswinstregels?
Vanaf 1-1-2023 wordt voor zowel Portugese ingezetenen als niet-ingezetenen 50% van hun vastgoedwinst opgeteld bij hun wereldwijde inkomen uit het jaar van verkoop. Het totaal van hun wereldinkomen + 50% van hun vermogenswinst bepaalt welke belastingschaal van toepassing is. Zie de belastingschaal hierboven.
Een voorbeeld onder de nieuwe regels:
Een alleenstaande, niet-ingezetene verkoopt zijn eigendom in Portugal in 2023 en heeft € 100.000 aan vermogenswinst. In datzelfde jaar had hij een inkomen uit het buitenland van € 90.000.
Het totale inkomen voor dat jaar is: € 90.000 + € 50.000 (dat is de helft van de vermogenswinst) = € 140.000
Op de vermogenswinst geldt een belastingtarief van 48% (aangezien € 140.000 hoger is dan de hoogste schaal van € 78.834 jaarinkomen). Dit betekent dat de niet-ingezeten verkoper € 24.000 aan vermogenswinst betaalt onder de nieuwe regels (zijnde 48% belasting over € 50.000, wat 50% is van de totale vermogenswinst).
Onder de oude regels zou hij een vast tarief van 28% hebben betaald over de totale winst van € 100.000, wat neerkomt op € 28.000 aan belasting die moet worden betaald als de oude regels nog steeds van toepassing zouden zijn.
Offsetkosten
Zowel inwoners als niet-ingezetenen van Portugal kunnen hun vermogenswinstbelasting verlagen door kosten te compenseren. De toepasselijke kosten kunnen worden onderverdeeld in twee categorieën: kosten die verband houden met de aan- en verkoop van de woning; en kosten die verband houden met werkzaamheden of verbeteringen aan het onroerend goed.
Tot de eerste categorie behoren de bij aankoop betaalde overdrachtsbelasting, gemaakte notariskosten en makelaarskosten bij verkoop. Let op: om deze kosten af te trekken moet uw makelaar vermeld staan in de notariële akte (Escritura in het Portugees). U kunt voor deze kosten facturen indienen om in aanmerking te komen voor een vermindering van uw vermogenswinstbelasting.
Kosten voor verbeteringen en verbouwingen aan de woning kunt u aftrekken als u voor deze kosten een factuur kunt overleggen waarop ook uw belastingnummer staat vermeld. Ook mogen deze facturen niet ouder zijn dan 12 jaar vanaf het moment van ondertekening van de verkoopakte.
Veelgestelde vragen over vermogenswinsten
- Wanneer is vermogenswinstbelasting van toepassing? Vermogenswinstbelasting (in Portugal Imposto sobre Mais-Valias genoemd) is van toepassing bij de verkoop van Portugees onroerend goed dat na 1988 is gekocht. Als u het onroerend goed vóór 1 januari 1989 heeft verworven, is er geen vermogenswinstbelasting verschuldigd.
- Betaal ik meerwaarden over de waarde van het meubilair dat ik samen met mijn eigendom verkoop? Wanneer u uw woning in Portugal inclusief meubilair verkoopt, kunt u een realistische waarde aan de meubels toekennen. Met deze waarde voor meubilair wordt geen rekening gehouden bij het bekijken van de verkoopprijs die wordt gebruikt voor de berekening van de meerwaarde. De meerwaarde wordt berekend tussen de nieuwverkoopprijs, exclusief de meubelwaarde, en de oorspronkelijke aankoopprijs, eveneens exclusief de meubelwaarde.
- De vrijstelling voor herbelegging is niet op mij van toepassing, maar hoe kan ik mijn vermogenswinstverplichting verminderen? Bij de verkoop van een woning in Portugal kunt u uw vermogenswinst verlagen door een deel van de verkoopprijs toe te rekenen aan de meubels die u samen met de woning verkoopt (indien u meubels samen met de woning verkoopt). U kunt ook verschillende kosten verrekenen om de meerwaardewaarde te verlagen, zoals kosten die zijn gemaakt voor de investering van het onroerend goed in de 12 jaar voorafgaand aan de verkoop. Maar ook de aankoopbelasting en juridische kosten vanaf het moment van aankoop van de woning zijn aftrekbare kosten. Ook de makelaarskosten bij verkoop van de woning zijn aftrekbaar. Het is noodzakelijk om officiële facturen te hebben van alle kosten die u wilt verrekenen. Op de facturen moeten de naam, NIF en adres staan van zowel uzelf als de partij/leverancier aan wie u betaald heeft.
- Is de herinvesteringsregel van toepassing op niet-ingezetenen? Nee, de herinvesteringsregel is alleen van toepassing als u woonachtig bent in Portugal en uw hoofdwoning verkoopt.
- Wordt er bij de berekening van de vermogenswinst een inflatievermindering toegepast? Ja, nadat u de woning twee jaar in bezit heeft gehad, komt u in aanmerking voor inflatievermindering.
