De IMT, of voluit “Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis” is een overdrachtsbelasting die betaald moet worden bij de aankoop van onroerend goed in Portugal. Het is de verantwoordelijkheid van de koper om deze te betalen en dit gebeurt in Portugal voorafgaand aan de eigendomsoverdracht. De notaris zal immers om een bewijs van betaling vragen alvorens de eigendom over te dragen.
HOE WORDT DE IMT BEREKEND?
Om de Portugese IMT te berekenen, moet u het volgende weten:
1) de aankoopprijs (excl. waarde voor inventaris)
2) het geregistreerde gebruik van het onroerend goed
3) als u de woning koopt als hoofdverblijfplaats of als tweede woning en
4) als de woning zich op het Portugese vasteland of in de regio van de Azoren of Madeira bevindt, aangezien deze laatste twee regio’s een andere tabel hebben.
Welke vastgoedtypen worden onderscheiden voor de IMT-berekening?
Om het type woning te bepalen is het belangrijk om de documentatie van de woning te zien of ernaar te vragen bij de makelaar.
Er worden de volgende onderscheidingen gemaakt:
- Stedelijk vastgoed voor huisvesting; dit zijn allemaal gebouwen met als bestemming “bewoning” of in het Portugees “Habitação” genoemd. Dit staat vermeld op de gebruiksvergunning van een pand en/of op de kadastrale registratie. Voor deze eigendommen wordt de IMT berekend volgens onderstaande IMT-tabel.
- Agrarisch vastgoed; voor dit type onroerend goed wordt onderstaande tabel niet gebruikt om de IMT te berekenen, maar wordt een vast tarief van 5% toegepast. In Portugal wordt landbouwgrond geclassificeerd als “rustica”. Bij het kopen van een woning kan het ook zo zijn dat de grond die bij de woning hoort, wordt gesplitst in 2 kadastrale artikelen, waarvan er één voor bouwdoeleinden is en de andere voor landbouwdoeleinden. De totale aankoopprijs wordt vervolgens op waarde verdeeld over de twee artikelen en er vinden twee berekeningen plaats om de totale te betalen IMT voor beide artikelen te berekenen.
- Ander stedelijk vastgoed; Voor commerciële panden, bouwkavels of panden met een toeristische vergunning (meestal woningen op resorts) geldt bijvoorbeeld een vast tarief van 6,5% voor IMT. Het maakt niet uit wat de waarde van de aankoopprijs is. Omdat de inschrijving, dan wel het type vastgoed, valt onder ‘overig stedelijk vastgoed’, geldt het vaste tarief van 6,5%.
Het is ook belangrijk om vast te stellen of u koopt op het vasteland van Portugal of op de eilanden Madeira of de Azoren, aangezien de eilanden hun eigen tabel hebben voor IMT-berekening.
De onderstaande afbeelding toont de tabellen om de IMT in 2024 voor het vasteland van Portugal te berekenen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen aankoop voor permanente bewoning of aankoop van een woning als tweede woning. In het eerste geval geldt de bovenste tabel en bij de aankoop van een tweede woning geldt de tweede tabel.
Voorbeeld 1:
U koopt een vrijstaande woning op het vasteland van Portugal voor € 300.000,-, met als doel uw tweede woning te zijn, de woning heeft een bewoningsvergunning van de gemeente en de grond is uitsluitend aangemerkt als stadsgrond; de som om de IMT te berekenen is:
€ 300.000 x 8% – € 11.035,25 = € 12.964,75 totaal te betalen IMT (wat uiteindelijk 4% van de koopprijs is).
Voorbeeld 2:
U koopt een vrijstaand huis op het vasteland van Portugal voor € 300.000, met als doel uw tweede huis te zijn, het onroerend goed heeft een bewoningsvergunning van het gemeentehuis en de grond heeft twee geregistreerde artikelen, één stedelijk en één landelijk; eerst moet worden vastgesteld wat de waarde van het stedelijke deel is en wat de waarde van het rustieke deel is en dan kun je de som van de te betalen IMT berekenen. Stel dat het rustieke deel een waarde heeft van € 40.000 en het stedelijke deel een waarde heeft van € 260.000, dan is de berekening voor IMT:
€ 260.000 x 7% – € 8.163,12 = € 10.036,88 IMT om het stedelijk deel te betalen
nl
€ 40.000 x 5% (vast tarief voor landbouwgrond) = € 2.000 IMT om het landbouwdeel te betalen
totaal € 12.036,88 IMT om deze aankoop te betalen (dit is 4% van de aankoopprijs)
Let op: als u een woning in Portugal inclusief meubilair/inventaris koopt, kunt u een realistische waarde van de aankoopprijs inbrengen in de meubels/inventaris. Een voordeel is dat deze waarde geen deel uitmaakt van de berekening voor de IMT. De waarde moet echter een realistische waarde zijn voor de inventaris die u koopt. Het is ook belangrijk dat het een realistische waarde is, omdat u in de toekomst, wanneer u besluit te verkopen, meerwaarden betaalt over het verschil tussen de (toekomstige) verkoopprijs en de vorige aankoopprijs. Bij het toekennen van een bepaalde waarde aan meubilair is de aankoopprijs exclusief meubilair de prijs die gebruikt wordt om de uitbetaling van de meerwaarde te berekenen. Lees meer over meerwaarden in dit artikel.
